Til alle seksjonseiere:

Styret må dessverre meddele at i forbindelse med årsoppgjøret ble det klart at det blir nødvendig med en kapital innhenting for dekning av ekstra kostnader for 2022. Denne kapital innhenting vil fordeles på vanlig brøk, og vil skje i løpet av februar 2023.

Totalt må det hentes inn kr 850 000 fra boligdelen. Næringsdelen dekker sin andel over sluttavregningen i regnskapet mellom bolig- og næringsdelen for 2022.

Energikostnadene (strøm + fjernvarme) står for hele 28% av sameiets samlede kostnader i 2022. Styret prøvde å drøye igangsetting av fjernvarme (radiatorvarme) så lenge som mulig i høsten 2022, men etter gjentagende klager på at det var blitt ubehagelig kaldt i mange leiligheter, ble anlegget skrudd på den 22. september.

Energikostnadene har i 2022 økt ytterligere, spesielt i vinter, og prisutviklingen har vært umulig å beregne. For eksempel, var strømkostnadene kr 94 465 i oktober, kr 91 940 i november og kr 264 112 i desember, inkludert refusjon av strømstøtte! Fjernvarmen (varmtvann + radiatorvarme), som i oktober kostet kr 70 768, økte til kr 179 846 i november, og til kr 475 802 i desember! Enkelte dager i november og desember var prisen opp i bortimot kr 10 pr kw/t. Energikostnadene for hele 2022 ble hele 616 034 over det som var budsjettert.

Vi opplevde også vesentlige ekstraordinære kostnader med heisene i slutten av 2022, som følge av en heisstans pga feil som rammet hoveddatakort og brudd i styringsenhetene til nødtelefonene i noen uker. En slik feil dekkes dessverre ikke av den vanlige serviceavtalen eller sameiets forsikring. Reparasjonen kostet 132 590 og heis kostnadene endte opp med å bli kr 188 329 høyere enn budsjettert. Vi venter fortsatt på styringsenheten til nødtelefonen i den lille heisen, som skyldes mangel på databrikker på verdensmarkedet. Vi har også nylig blitt orientert om at mekanismen som styrer dørene i alle heisene lever på utgått tid, og at en kostbar reparasjon må forventes etter hvert.

I tillegg har vi opplevd en kraftig økning av kommunale avgifter i 2022 (kr 99 000 over budsjett), og av forsikringspremien (kr 49 286 over budsjettet). Oslo Kommune har varslet en ytterligere økning på 28% på renovasjon/vann- og avløp i 2023, mens forsikrings kostnadene forventes å øke 14%.

Styret har i hele 2022 jobbet systematisk og målrettet for en reduksjon av kostnadene der det er mulig å kutte. I slutten av oktober trodde vi at det tross alt ville være mulig å ende med et årsresultat i balanse med en økning av felleskostnader på 4% fra og med november, hvis kostnadsnivået hadde vært som forutsatt. Men omfanget av de økte- og ekstraordinære kostnadene mot slutten av året ble likevel for stort og uberegnelig til å kunne forutses. I tillegg, har enkelte kostnader (kr 365 364) knyttet til utredninger og planlegging av vindusprosjektet begynt å påløpe i november/desember. Problemet er at felleslånet til vindusprosjektet frigjøres ikke før igangsetting av selve prosjektet (februar/mars 2023), slik at disse fakturaene måtte dekkes av den vanlige driften. Dette bidrar til et kunstig og tilsvarende dårligere årsresultat i 2022 og til en forverring av likviditeten, som igjen forsterker behovet for en kapital innhenting.

Sameiet må i tillegg forholde seg til oppsigelsestider på tidligere inngåtte leverandøravtaler, noe som gjør at kostnadsbesparende tiltak med kontraktsmessige konsekvenser vil som regel ta flere måneder før de viser en reell effekt i sameiets økonomi.

Faste kostnader utgjør ca 63% av sameiets samlede utgifter. Dette er kostnader som ikke kan påvirkes aktivt av kutt og- sparetiltak (energi, forsikringer, kommunale avgifter, og til dels renhold/vaktmester, heiser, ventilasjon, brannvarslingsanlegg, mv). Dette begrenser sterkt styrings marginen som vi har til rådighet for å kutte kostnader i de andre poster der det kan kuttes. I tillegg, opplever man en generell kraftig prisøkning i samfunnet som rammer varer og tjenester av alle slag, også de som sameiet er avhengig av. Så selv om vi kutter 10% på en post, betyr ikke det nødvendigvis en reell senkning i kroner og ører, i og med at inflasjonen spiser opp en god del av den nominelle effekten av slike tiltak. Dette er en hovedgrunnene til at felleskostnadene dessverre også måtte økes fra og med januar 2023.

Som et ledd i arbeidet med å senke kostnader, har styret i løpet av 2022 vedtatt og igangsatt:

- Å skru av lyset i alle veggarmaturer i korridorer og fellesarealer for å spare strøm, disse er ca 35% av all belysning i sameiet.

- Frekvensen på vasking av fellesarealer reduseres fra hver uke til annenhver uke.

- Det er hentet inn nytt tilbud på renholdstjenesten med bla. krav om maskinell vask der det er mulig, for å senke kostnaden med renhold og effektivisere tjenesten.

- Avtalen om levering av matter i fellesoppganger har blitt sagt opp.

- Omfanget- og tilstedeværelse av vaktmester vil om mulig bli redusert så snart det lar seg gjøre kontraktsmessig.

- Maling av korridorer og andre fellesarealer har blitt satt på vent, til etter vindusprosjektet er ferdig.

- Igangsetting av ny fasade belysningen har blitt utsatt til etter vindusprosjektet er ferdig for å spare strøm.

- Installasjon av bevegelsesstyrte armaturer i korridorene har blitt utsatt til 2023, da kostnaden måtte oppveies mot den umiddelbare besparelsen som ville kunne oppnås i 2022, og for å unngå videre belastning av likviditeten.

- Conteiner frekvensen vil bli redusert fra 12 til 6 ganger i året, fra og med 2023. Styret oppfordrer seksjonseiere å ta større ansvar for egen bortkjøring av gamle møbler, brukte hvitevarer og andre uønskede eiendeler. De månedene det ikke er conteiner, må eiendeler som skal kastes oppbevares i egen bod til neste måned med conteiner.

- Ubegrenset antall utrykninger fra Securitas (Bomiljøvakttjenesten) knyttet til bråk/støy i leiligheter vil i fortsettelse ikke lenger være dekket av avtalen. Antall «gratis» utrykninger pr måned senkes fra ubegrenset til fem pr. måned for hele sameie. Leiligheter som forårsaker dokumentert bråk/støy vil heretter i større grad måtte finne seg i å dekke kostnadene som forekommer som følge av Securitas-utrykninger. Hver utrykning vil koste i gjennomsnitt kr 1 500, og det er urimelig at pliktoppfyllende seksjonseiere skal være nødt til å finansiere utrykninger til de som bryter husordensreglene.

- Styret oppfordrer fortsatt alle beboere til å aktivt begrense/redusere bruk av varmtvann og radiatorvarme i den grad det er mulig. Selv om det er registrert en reduksjon i Kw/t på 6,6% i forbruket i 2022 sammenlignet med 2021, ser vi ikke en reell reduksjon i de månedene anlegget er i full bruk. Med andre ord, reduksjonen skyldes hovedsakelig forsinket igangsetting av radiatorvarme og andre forhold enn bevisst besparelse på individuelt nivå. Mindre forbruk av vann (kaldt og varmt) vil dessuten medføre en tilsvarende reduksjon i kommunale avgifter, slik at ethvert aktivt kutt i forbruket av vann vil få en dobbel besparelse effekt (lavere energikostnader og lavere off. avgifter).

Obos jobber med å beregne fordelingen pr. leilighet. Vi sender ut dette så snart vi mottar det.

Det kan være at enkelte seksjonseiere vil ha problemer med å betale hele beløpet på en gang og ønsker en betalingsutsettelse. Skulle det være aktuelt, bes seksjonseier ta kontakt med styret om å sette henstand en deling på 2-3 avdrag.